Appelcom doet onderzoek naar de Arthur Liem en de reden dat hij haar wil vermoorden en bespioneren. Het schrijven van deze scriptie is wellicht een belangrijke reden. Ze heeft twee jaar aan deze scriptie gewerkt en de heer Liem deed er niets aan. Zijn deel zou bestaan uit het laatste deel het onderzoek. En uiteindelijk heeft een scriptieschrijver dat deel geschreven en de twee delen samengevoegd.

En Appelcom heeft extreme kosten gemaakt, terwijl ze in de bijstand zat en die niet vergoed zijn. Ze heeft 2000 mails gestuurd over deze scriptie maar dat gaat te ver vandaar een van hen. En ook van deze mails zijn er veel verloren gegaan. Ze heeft geprobeerd de MSRA te waarschuwen maar heeft nooit antwoord gekregen. Ze probeerde hen te waarschuwen voor hetzelfde waar ze iedereen voor waarschuwt. Verander wachtwoorden, deze man kan spy aps installeren. Hij is een hacker en heeft me wellicht willen vermoorden vanwege het feit dat ik een scriptie heb geschreven. In plaats van een bloemetje en de kosten te vergoeden die ik heb gemaakt, ..

——– Doorgestuurd bericht ——–
Van: Marije van appeldoorn <marijevanappeldoorn@gmail.com>
Datum: vr 19 aug. 2016 om 10:58
Onderwerp: scriptie
Aan: arthur liem <airliem@gmail.com>

Athur, voor de zoveelste x hebben we ruzie over zelfde onderwerp, scriptie, en totale minachting voor mijn wezen
ten aanzien van je scriptie, het is echt heel slecht, sorry dat ik dat moet concluderen.Zonde van iedereens tijd en moeite, hier ga je geen voldoende voor halen. Het is jouw scriptie en jouw verantwoording. Pak die ipv deze op iedereen af te schuiven. Je kan dit niet zo inleveren.
– je gebruikt 10 verschillende stijlen door elkaar, je eigen woorden, de zinnen van iemand anders zo omgebogen dat plagiaat computer ze niet herkend maar ik wel. En begeleiders ook. Je eigen tekst is niet te volgen, niet voor mij niet voor anderen.- je hebt duidelijk de scriptie richtlijnen en samenvattingen niet bekeken. Je bent erg eigenwijs en hierdoor zal je een 1 halen, zeer verdiend, die dingen bestaan niet voor niets. – je gebruikt jip en janneke taal gecombineerd met wetenschappelijke gejatte taal- je springt van de hak op de tak, er zit geen logisch verhaal in. Het materiaal dat je vaak aanhaalt is gedateerd. I
Ik kan nog zo uren door gaan maar dat is zonde van MIJN tijd. Ik adviseer je om of te stoppen met drinken en normaal er naar te kijken of een bureau in te schakelen als je een voldoende wil hebben. De kwaliteit is echt extreem laag, je kan dit niet naar je begeleiders sturen. Je bent iedereens tijd aan het verdoen met je gepruts. Bah wat zonde.Al jaren. Ik vraag jou ook niet of je mijn bouwkunde tentamen gaat maken. Dat is mijn verantwoordelijkheid. wanneer pak je nu eens verantwoordelijkheid. Lees de literatuur en doe er wat mee, Zo wordt er van je verlangd dat je uitlegt wat voor een soort onderzoek je gaat doen, geen woord daarover, ik ben je onkunde meer dan spuugzat. Je denkt dat je heel goed bezig bent maar ipv te doen wat moet, maak je je eigen variant schoolkrantje om weg te gooien. Ik ben daar extreem teleurgesteld in. Heb voor je samenvatiingen gemaakt en gekocht en heleboel teksten geschreven. Zie helemaal niets terug behalve jatwerk van anderen in andere woorden of totaal debiele teksten. Doe wat je moet doen ipv zelf de regels te bedenken. Ik wens je extreem veel succes maar vrees dat dit m niet gaat woorden. Dit is schriptieverkrachting, kijk naar anderen bel een bureau of iets dergelijks. Dit was mijn laatste bijdrage aan jouw scriptie. Ik ga lekker aan de bouwkunde. Echte waste of time

BeantwoordenDoorsturen

Voorwoord

Met deze scriptie wordt de MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate afgerond. Deze leerzame periode heeft zich gekenmerkt door steeds de keuze te maken: studie, werk en privéleven. Ondanks dat de studie een groot gedeelte van de tijd in beslag heeft genomen kijk ik met een tevreden gevoel terug op deze opleiding.

De reden waarom ik mijn scriptie schrijf over de invloed van duurzaamheid op de grondprijs van kantoor locaties is vanwege mijn werkzaamheden als adviseur bij de afdeling gronduitgifte van de gemeente Haarlemmermeer. Er is een grote behoefte aan meer transparantie over de opbrengsten en kostenkant van duurzaamheid en ik wil met deze scriptie daar meer duidelijkheid over geven. Dit kan partijen verder motiveren om te zien dat rendabel duurzaam bouwen mogelijk is.

Bij dezen wil ik graag mijn begeleiders Wim van der Post en Arthur Marquard van de ASRE bedanken voor de enthousiaste wijze waarop zij mij hebben begeleid, gemotiveerd en ondersteund. Zonder deze medewerking had ik deze scriptie niet kunnen voltooien.

Mijn dank aan mijn werkgever de gemeente Haarlemmermeer en collega’s die mij de gelegenheid hebben geboden om deze MSRE opleiding te volgen.

Ook dank aan alle geïnterviewde personen, die met hun kennis en expertise aan het onderzoek hebben meegewerkt. In het bijzonder Roderick van der Horst van Troostwijk Taxaties B.V, Rob van der Broek van den Broek van Delta Development Group en Jan Hein Tiedema van OVG

Bijzondere dank gaat uit naar Marije van Appeldoorn en mijn familie die mij in deze tijd liefdevol hebben gesteund met hun motiverende woorden.

Arthur Liem
Amsterdam, 19 december 2016


Management samenvatting

De EU en de Nederlandse overheid stellen steeds strengere duurzaamheidseisen in de wet- en regelgeving. Het klimaatverdrag van Parijs (2015) is hiervan een actueel voorbeeld. De doelen voor kantoorvastgoed zijn er op gericht om in 2020 alle nieuwbouw nagenoeg energieneutraal te ontwikkelen. Daarmee zal ook het bouwbesluit fors strenger moeten worden ten opzichte van heden. Vooruitlopend hierop zijn er al zeer duurzame kantoren ontwikkeld zoals het nieuwe kantoor The Edge in Amsterdam en meerdere kantoren in Beukenhorst Zuid te Hoofddorp

De realisatie van deze projecten ‘die boven het bouwbesluit uitgaan’ heeft aangetoond dat er discussie kan ontstaan over het effect van duurzame vastgoedontwikkeling moeten zijn op de grondprijs. De kern van de discussie is gelegen in de vraag of de extra investeringen die een ontwikkelaar moet doen mee kunnen worden genomen in de stichtingskosten – een constatering die volgens de residuele rekenmethodiek kan leiden tot een lagere grondprijs die kan werken als stimulans -. Dit is het geval indien de meerkosten voor duurzaamheid hoger zijn dan de meeropbrengsten. Anderzijds zijn er gemeenten die van mening zijn dat duurzaamheid een hogere huurprijs oplevert en zodoende een hogere beleggingswaarde. Uitgangspunt is dat de extra kosten in dat geval nagenoeg gelijk zijn aan de extra opbrengsten. Op dit moment ontbreekt het in de literatuur over duurzaamheid aan kennis omtrent dit onderwerp.

Helder is dat duurzaamheid effecten heeft op verschillende parameters in de berekeningen. Specifiek valt dan te denken aan de huurwaarde, het bruto aanvangsrendement, de vormfactor, de beleggingswaarde, maar ook de stichtingskosten zoals bouwkosten, financiering en winst en risico.

Er zijn diverse onderzoeken die de causale relatie tussen duurzaamheid en een hogere huur aantonen. In de Amerikaanse onderzoeken liggen deze gemiddeld tussen 9% en 12%. In de Nederlandse onderzoeken liggen huren met een C tot A++label rond de 7% hoger dan gebouwen met een B label of lager. In de case studie is de meerwaarde van de huur voor een Breeam Excellent 5,8% ten opzichte van gebouw conform het bouwbesluit met een label A.

De huurpremie is te verklaren uit het feit dat de eindgebruiker een prettig, gezond werkklimaat voor werknemers kan bieden en er minder ziekteverzuim, een hogere arbeidsproductiviteit en uiteindelijk lagere gebruikerskosten zijn. Daarnaast zijn ook het imago, hogere voorzieningenniveau’s en goede bereikbaarheid belangrijke elementen.

Uit onderzoeken uit de VS blijkt de meerwaarde op de marktwaarde gemiddeld tussen de 17% en 18% te liggen. In de Nederlandse onderzoeken liggen marktwaarden met een C tot A++ label rond de 12% tot 13% hoger dan gebouwen met een B label of lager . In de case studie is de marktwaarde voor een Breeam Excellent 6,9% hoger ten opzichte van gebouw conform het bouwbesluit met een label A. De reden voor een hogere marktwaarde is de hogere huur en een lagere bruto aanvangsrendement. Ook hebben duurzame kantoren een betere verhuurbaarheid, lagere leegstand en lagere onderhoudskosten, zo kan geconstateerd worden.

De meeste onderzoeken zijn vooral gericht op het effect van duurzaamheid op de opbrengsten en exploitatiekant van duurzame kantoren. Echter leiden de extra duurzaamheidsmaatregelen ook tot hogere bouwkosten ten opzichte van een standaard kantoorgebouw. Uit de onderzoeken die naar de meerkosten per Breeam label in Nederland zijn gedaan komt naar voren dat deze bij een Breeam Excellent gemiddeld tussen de 8% en 12% hoger liggen. Voor een Breeam Outstanding zelfs 14%. De ontwikkeling van meerkosten in de afgelopen tijd geven wel aan dat de noodzakelijke kosten voor duurzaam bouwen goedkoper worden. De meerprijzen zijn voor Breeam Very Good zijn van 2012 – 2016 met meer dan 50% gedaald.

Uit de berekeningen van het onderzoek komt naar voren dat de residuele grondwaarde van duurzame kantoren boven het bouwbesluit tussen 7% -9% lager ligt dan de grondwaarde van een kantoor conform het bouwbesluit. Door optimalisatie van het ontwerp en de vormfactor te verhogen van 85% naar 89% kan een duurzaam Breeam gebouw een gelijke of hogere grondwaarde bereiken dan de grondprijs zoals die gehanteerd wordt door de gemeente.

Uit onderhavig onderzoek kan de conclusie worden getrokken dat de meerkosten in het verleden hoger waren dan de meeropbrengsten en een verlaging van de grondprijs was te rechtvaardigen. Sinds 2015 is het echter mogelijk om een duurzaam Breeam Excellent of zelf een Breeam Outstanding kantoor te ontwikkelen op de toplocaties in de Randstad waar de grondwaarde gelijk of hoger is dan de vastgestelde grondprijs van de gemeente.

Of er buiten de toplocaties in de Randstad duurzame kantoren kunnen worden ontwikkeld zonder onrendabele top of subsidies, is afhankelijk van de verdere daling van de meerkosten of dat huurders bereid zijn een hogere huur te betalen voor een gezondere werkomgeving die zich terugverdient in een hogere arbeidsproductiviteit en lager ziekteverzuim.

Inhoudsopgave

Voorwoord. 1

Management samenvatting. 2

1       Inleiding. 6

1.1         Aanleiding. 6

1.2         Probleemstelling. 7

1.3         Doelstelling. 8

1.4         Vraagstelling. 8

1.5         Onderzoek. 9

1.6         Afbakening onderzoek. 9

1.7         Onderzoeksmethode. 9

1.8         Relevantie. 11

1.9         Leeswijzer. 12

2       Theoretische aspecten van grondwaarde. 13

2.1         Inleiding. 13

2.2         Grondwaarde en grondprijs. 13

2.3         Conclusie theoretische aspecten grondwaarde. 19

3       Conceptualisering van duurzaamheid. 20

3.1         Inleiding. 20

3.2         Wat is duurzaamheid?. 20

3.3         Duurzame kantoorgebouwen > bouwbesluit. 20

3.4         De ontwikkelingen van duurzaamheid in de kantorenmarkt?. 21

3.5         Waarom duurzame kantoorgebouwen?. 22

3.6         Gezonde gebouwen. 24

3.7         Beoordelingsmethode voor duurzaamheid. 29

3.8         EPC labels en bouwbesluit. 32

Conclusie. 33

4       De invloed van duurzaamheid op de residuele rekensom.. 33

4.1         Inleiding. 33

4.2         Hogere huur en betere verhuurbaarheid. 34

4.3         Bereidheid om meer huur te betalen. 37

4.4         Hogere marktwaarde. 37

4.5         Marktwaarde in Nederland. 38

4.6         Bruto aanvangsrendement. 38

4.7         De extra bouwkosten van duurzame kantoren. 39

4.8         De effecten van duurzaamheid op de residuele grondwaarde op basis van theorie onderzoek  41

5       Case Studie. 42

5.1         Inleiding. 42

5.2         Selectie van de casus. 42

5.3         De Locatie Beukenhorst Zuid. 43

5.4         Gebruikte grondwaarderingsmethode. 44

5.5         Duurzaamheidcertificering in Beukenhorst Zuid. 46

5.6         De huurprijzen in Beukenhorst Zuid. 46

5.7         Bruto aanvangsrendement en beleggingswaarde. 48

5.8         De stichtingskosten van de kantoren in Beukenhorst Zuid. 49

5.9         Oppervlakte en vormfactor. 49

5.10      Grondprijzen. 50

5.11      Onderzoek bij andere gemeentes. 52

6       Conclusie en aanbevelingen. 54

6.1         Inleiding. 54

6.2         Beantwoording onderzoeksvragen. 54

7       Bibliografie. 57

1        Inleiding

1.1     Aanleiding

Duurzaamheid in het algemeen en duurzaam vastgoed in het bijzonder staan de laatste jaren erg in de belangstelling en hoog op de politieke agenda van diverse gemeentes. Onderzoek toont aan dat alle bebouwing in Nederland samen goed is voor een derde van het totale uitstoot van broeikasgassen (Energieonderzoek Centrum Nederland, 2015). Het bevorderen van duurzaam bouwen kan de komende jaren een significante bijdrage leveren aan te realiseren ambities op het gebied van milieu zoals gesteld door de overheid.

Duurzame kantoren krijgen een steeds groter aandeel in de bestaande voorraad. Naast het directe maatschappelijke effect leidt duurzame huisvesting ook tot een positief effect op het imago van de gebruiker en in het verlengde daarvan de belegger. Gezien de relevantie stimuleert ook de overheid deze ontwikkelingen. Zowel de EU als de Nederlandse overheid stellen steeds strengere eisen in de wet en regelgeving. Het tijdens de klimaatconferentie in Parijs (2015) afgesloten klimaatverdrag is hiervan een voorbeeld waarbij het doel is jaarlijks te komen tot een landelijke energiebesparing van 1,5%. Daarnaast beoogt de overheid het goede voorbeeld te geven: in 2020 moet de nieuwbouw waarin overheidsinstanties zijn gehuisvest nagenoeg energieneutraal zijn en er 25% minder CO2 worden uitgestoten t.o.v. 1990. In een brief van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) aan de Tweede Kamer staat dat in 2023 alle bestaande kantoren minimaal een C label moeten hebben.

Deze opgave is relatief fors te noemen. Om de klimaatdoelstellingen te halen, zullen er volgens de Dutch Green Building per jaar gemiddeld 15.000 gebouwen moeten worden verbeterd op een totale kantorenvoorraad van 450.000 waarbij er een energiebesparing van 70% tot 80% gerealiseerd zal moeten worden (Dutch Green Buiding , 2016).

De totstandkoming van duurzame kantoren vindt plaats op twee verschillende wijzen. Allereerst wordt bestaand vastgoed gerenoveerd en technisch ge-update om tot meer duurzame prestaties te komen. Het pand van Alliander in Duiven is hiervan een interessant voorbeeld. De oorspronkelijke 5 oude kantoren zijn getransformeerd tot een energieleverend complex. De renovatie is op bijna volledig circulaire wijze uitgevoerd, zoveel mogelijk materiaal is bijvoorbeeld opnieuw gebruikt of wordt verwerkt tot grondstoffen voor andere producten. Tegelijkertijd wordt om aan de vraag naar nieuwe duurzame kantoren te voldoen ook nieuw vastgoed ontwikkeld. In dit kader past bijvoorbeeld het nieuwe kantoor van Deloitte in Amsterdam. Het 40.000 m2 grote kantoor is dan het eerste die het BREEAM-NL ‘Outstanding’ ontwerpcertificaat heeft gekregen’. Dit betekent dat het ontwerp voldoet aan de strengste eisen van de ambitieuze BREEAM-duurzaamheidscertificering. Naast de ‘standaard’ energiezuinige installaties, hoogwaardige isolatie en CO2-gestuurde ventilatie bestaat de zuidgevel bijvoorbeeld uit zogenaamde PV-cellen waarmee onder andere de elektrische auto’s van medewerkers kunnen worden opgeladen.

Juist deze nieuwe uitermate duurzame kantoren doen de vraag rijzen wat het effect van een duurzame vastgoedontwikkeling zou moeten zijn op de grondprijs. Door de extreme duurzaamheid worden extra investeringen gedaan waarvan het de vraag is op welke wijze deze impact zouden moeten hebben op de waarde van de grond. Deze grondwaarde is in theorie afhankelijk van de mogelijke opbrengsten die de grond heeft en daarmee indirect naar de vraag en het aanbod het te produceren product – al dan niet vastgoed -, volgens het principe zoals dat door de eerste economen is vastgesteld (Ricardo, 1817; Smith, 1759).

Dit vraagstuk is direct gerelateerd aan lokale overheden aangezien deze partijen volgens Kruijt (1992) feitelijk een monopoliepositie hebben op de grondmarkt. Een theoretisch gevolg hiervan is dat lokale overheden zo de prijs kunnen bepalen in relatieve onafhankelijkheid van de vraag vanuit de markt naar de grond. Dit gegeven lijkt te worden bevestigd vanuit de praktijk, het blijkt dat veel gemeentes de vraagprijs voor de grond in de afgelopen crisisjaren bijna niet hebben aangepast (Van Vilsteren, 2008). Of zoals de gemeente Amsterdam en Utrecht die de grondprijzen met een relatief grote inertie hebben aangepast ten opzichte van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt (Van Eijk, 2011; Bosch en Van der Post, 2015). Buitelaar (2012) heeft dit beeld bevestigd in een onderzoek naar grondprijzen voor sociale woningbouw. Voor een duurzaam kantorengebouw zou dat overigens omgekeerd kunnen zijn, waarmee gemeenten feitelijk door middel van een korting op de grondprijs een prijssubsidie te doen toekomen aan ontwikkelaars die duurzaam bouwen .

Achter het vraagstuk wat de grondprijs voor grond met een te realiseren duurzaam kantoorgebouw zou moeten zijn gaat echter meer schuil. Naast paternalisme (het stimuleren van gewenste duurzame ontwikkelingen), omvat dit ook een meer normatieve analyse vanuit de theorie omtrent prijsvorming van grond. Uitgaande van de invloed van duurzaamheid op variabelen uit de verschillende waardebepalingsmethodieken ontstaat een meer theoretischer fundament.

Om de grondwaarde voor kantoorlocaties te bepalen kan zonder specifiek in te gaan op deze methodieken- verondersteld worden dat duurzaamheid in alle gevallen effecten zou kunnen hebben op de verschillende parameters in de berekeningen. Specifiek valt dan te denken aan de huurwaarde, het aanvangsrendement, de stichtingskosten zoals bouwkosten, financiering en winst en risico. Deze solitaire variabelen hebben ook weer effecten op andere variabelen. Verschillende partijen geven aan dat duurzaamheid niet duurder hoeft te zijn, toch blijkt in praktijk dat duurzaam bouwen over het algemeen kostenverhogend werkt. Daarbij is het uiteindelijke ambitieniveau van duurzaamheid uiteraard bepalend voor de hoogte van de kosten. Om deze hoge investeringen te kunnen maken zou wel een hogere opbrengst of beleggingswaarde gerealiseerd moeten worden. Echter de waarde van vastgoed wordt bepaald door de markt van vraag en aanbod en niet door de mate van investeringen voor het vervaardigen van het duurzaam vastgoed. Zeker is dat deze effecten dynamisch zijn. Door deze fluctuaties zal de uitkomst van de waarderingsmethode ook variëren.

1.2     Probleemstelling

Indien de grondwaarde gelijk is aan danwel boven de vraagprijs van de gemeente ligt zal de koper deze vraagprijs willen betalen en komt de transactie tot stand (Vlisteren, 2008). Juist het spanningsveld dat is ontstaan omtrent het bepalen van de grondwaarde voor kantoren met een hoge duurzaamheidswaarde leidt tot een theoretische impasse. Dit leidt tot twee mogelijke situaties. Ofwel a) gemeenten krijgen een lagere opbrengst dan theoretisch mogelijk, waarmee feitelijk een impliciete subsidiering ontstaat. Ofwel ligt b) de grondwaarde vanwege de hogere investeringskosten voor duurzaamheid onder de vraagprijs van de gemeente ligt en zal de transactie voor de ontwikkelaar niet haalbaar zijn. Dit spanningsveld is in de praktijk reeds zichtbaar geweest. Op dit moment ontbreekt het in de literatuur over duurzaamheid aan kennis omtrent dit onderwerp.

Bestaande onderzoeken die deels aan onderhavig vraagstuk raken zijn tot op heden vooral gericht op de categorie niet duurzame kantoren met een label G tot en met D in vergelijking met duurzame kantoren met een label C tot en met label A+. Er zijn tot 2016 nog geen onderzoeken gedaan naar het effect van duurzaamheid op de grondwaarde van duurzame kantoorgebouwen. Er is de afgelopen jaren wel meer ‘evidence based’ onderzoek gekomen naar de mogelijke waarde-effecten van duurzaamheid op het onderliggende vastgoed. Bijvoorbeeld Eichholtz, Kok, & Quigley (2009) en Klasseboer (2011) bevestigen dit beeld. Recent hebben onderzoeken van Lange (2011) en Bijl (2010) geconstateerd dat er ook duurzaamheidsmaatregelen zijn die niet volledig in een waarde-effect worden verdisconteerd. Dit onderzoek zal de focus verruimen tot een duurzaamheidsscore boven het bouwbesluit, te weten label A tot en met BREEAM Outstanding. De constatering uit de literatuur is dat het rendement afneemt naarmate duurzaamheidsambities toe nemen. De belegger zal kortom met een lager rendement genoegen moeten nemen (Lange, 2011). De zogenaamde hogere investeringskosten leiden daarmee expliciet tot een interessant vertrekpunt voor onderhavig onderzoek. Op welke wijze dit tot een prijseffect – te weten hoger dan wel lager – moet leiden voor de grond vormt de leidraad van dit onderzoek.

1.3     Doelstelling

De doelstelling van dit onderzoek is om inzicht te verschaffen in de invloed van extra duurzaamheidmaatregelen, te weten de maatregelen welke boven het bouwbesluit liggen, op de grondwaarde en de grondprijs van nieuwbouw kantoorlocaties. Vooral de hogere investeringskosten voor duurzaamheid welke niet altijd leiden tot een hogere beleggingswaarde hebben invloed op de grondwaarde. In de optimale situatie zou de grondwaarde en grondprijs gelijk moeten zijn.

1.4     Vraagstelling

Uit bovenstaande kan de volgende vraagstelling worden gekristalliseerd:

In hoeverre zouden duurzaamheidsmaatregelen boven het bouwbesluit invloed moeten hebben op de grondwaarde?

Deelvragen

Voordat de hoofdvraag kan worden beantwoord zullen eerst een aantal deelvragen beantwoord dienen te worden.

  1. Wat is grondprijs, grondwaarde en transactieprijs?
  2. Welke grondwaarde berekeningsmethoden zijn er?
  3. Wat wordt verstaan onder duurzaamheid ‘boven het bouwbesluit’?
  4. Heeft een duurzaam kantoor hogere investeringskosten dan een kantoor conform bouwbesluit?
  5. Wat is het effect van verduurzaming op de huur- en beleggingswaarde van kantoren?
  6. Hoe gaan gemeentes met de grondprijs om ingeval van duurzame kantorenontwikkelingen?

1.5     Onderzoek

Onderzoekselementen

Het theoretisch fundament van dit onderzoek sluit aan bij het waardevraagstuk van de asset grond. In de theorie is hiervoor op basis van Ricardo (1817) een modelmatige waardering voor ontwikkeld. Deze zogenaamde residuele grondwaarde kan als volgt worden berekend:

Grondwaarde = commerciële waarde- bouw- en bijkomende kosten inclusief winst en risico (0)

Naast het beschrijven van de theorie zullen de relevante variabelen voor de residuele berekening afzonderlijk worden behandeld waar het de invloed betreft van duurzaamheid op desbetreffende variabelen. Hier gaat het om de huurwaarde, vormfactor, bruto aanvangsrendement, bouwkosten en bijkomende kosten.

Na de grondwaarde te hebben berekend zal er onderhandeld moeten worden met de ontwikkelaar over de grondprijs. Waarmee er dus vaak een spanningsveld is tussen gevraagde grondprijs en de residuele grondwaarde. In de praktijk blijkt dat het bestuur en college bereid zijn om duurzaamheid te stimuleren door middel van een lagere grondprijs.

1.6     Afbakening onderzoek

Het onderzoek wordt allereerst afgebakend door het onderwerp: de invloed van duurzaamheid op grondwaarde van nieuwbouw kantoren.

  1. Het betreft hier de toepassing in Nederland. Wel is in het onderzoek betrokken de resultaten uit de Verenigde Staten en Verenigd Koninkrijk
  2. Het onderzoek is gericht op de nieuwbouw kantoren.
  3. Het onderzoek is geschreven vanuit het perspectief van de gemeente Haarlemmermeer.

Fiscale en Juridische aspecten worden buiten beschouwing gelaten aangezien die gelijk zijn voor alle cases.

1.7     Onderzoeksmethode

Het onderzoek in deze scriptie is geschreven vanuit een informerend verklarend perspectief. Het onderzoek is opgebouwd uit drie delen: theorie, praktijk en analyse.


Theorie
Het theoretische gedeelte is door middel van literatuurstudie vormgegeven. Het literatuurgedeelte bestaat uit twee fases. Het eerste gedeelte bestaat uit de theorie over de grondwaardebepaling. Deze theorie is vooral beschrijvend van aard. Het tweede onderdeel van het literatuuronderzoek behandeld de conceptualisering van het begrip duurzaamheid en welk effect dit heeft op de waarde en de investeringskosten van kantoren – en daarmee de residuele grondwaarde -. Dit tweede gedeelte vormt feitelijk een state of art onderzoek naar bestaande resultaten nationaal en internationaal. Ook hiervoor geldt dat dit voornamelijk een beschrijvend karakter heeft.

Praktijk
Aangezien het een verkennend onderzoek betreft gezien de huidige stand van zaken in de literatuur zal er aan de hand van casuïstiek inzicht verkregen worden in de praktijk van grondwaardering bij duurzame kantoren. Op basis van de resultaten uit het theorieonderzoek is de casestudie uitgevoerd op een noodzakelijkerwijs positieve gevalsstudie, te weten een van de duurzaamste kantoorgebieden in Nederland: Beukenhorst Zuid te Hoofddorp. Het aantal gecertificeerde Breeam nieuwbouw kantoren is relatief beperkt (het betreft een populatie van 63 objecten in Nederland) en hierdoor is ook de beschikbare data voor dit onderzoek beperkt. Daarbij komt dat de benodigde data in veel gevallen zeer intransparant is. Daarom zijn er naast de data analyse ook interviews gehouden met duurzaamheidsdeskundigen, taxateurs, gebruikers, gemeenten en ontwikkelaars. In het onderzoek zullen de overeenkomsten en verschillen tussen partijen worden aangeven.

Analyse
In de analyse zal een confrontatie plaats vinden tussen de bevindingen uit de praktijkanalyse en de theorie. Hieruit kunnen strategische en inhoudelijke adviezen worden gedestilleerd om te komen tot een meer optimale grondwaardebepaling.

Uiteindelijk zal de analyse van de gesprekken en case studie inzicht geven wat de invloed is van duurzaamheidsmaatregelen welke boven het bouwbesluit aangaan op de grondwaarde. Er zal onderzocht worden of de verlaging van de grondprijs heeft bijgedragen aan het ontwikkelen van zeer duurzame kantoren.

Het onderzoek zoals is verricht wordt geïllustreerd in onderstaand figuur (1.1), waarin is aangegeven hoe het conceptueel model is opgesteld om de centrale vraag valide en betrouwbaar te kunnen beantwoorden.


 Figuur 1. Conceptueel model

1.8      Relevantie

Maatschappelijk

De verduurzaming van vastgoed is een thema dat grote maatschappelijke impact heeft. Vastgoed is een belangrijk product waar het de uitstoot van CO2 betreft bij zowel de productie als het gebruik. In onderzoek van Lichtenberg (2011) wordt aangegeven dat de gebouwde omgeving veroorzaker is van 30-40% van de CO2-uitstoot en een derde van het energieverbruik. De kantorenvoorraad bestaat voor een groot gedeelte uit bestaande voorraad. Helaas voldoet die voorraad niet altijd aan de juiste kwaliteiten. Naast de technische eigenschappen gaat het dan om meer fundamentele kenmerken als locatie en bereikbaarheid. Juist daarom zal het mede noodzakelijk zijn om nieuwbouw te realiseren – hoe paradoxaal soms ook – om de duurzaamheidseisen te kunnen behalen.

Wetenschappelijk

Tot op heden zijn er meerdere onderzoeken gedaan op het gebied van duurzaamheid. De onderzoeken hebben betrekking op onder andere de wensen van de huurder, het rendement (Lange, 2011 en Pot, 2009). Er is tot nu toe weinig onderzoek gedaan naar het effect van duurzaamheid in relatie tot de grondwaarden en grondprijzen van de duurzame kantoorlocaties (wetenschappelijke relevantie). De verbanden tussen eerdere onderzoeken op de variabelen huur, beleggingswaarde en investeringskosten worden in dit onderzoek samengebracht en geanalyseerd wat voor effect dit heeft op de grondwaarde. Door een beter inzicht in de effecten van duurzaamheidsmaatregelen op de grondwaarde kan in de toekomst een grondprijs worden berekend die gelijk is aan de waarde

1.9     Leeswijzer

Hoofdstuk 1 vormt een inleiding tot het onderwerp, tevens worden hier de aanleiding, probleemstelling, de doelstelling en deelvragen benoemd. Vervolgens wordt de onderzoeksmethodiek verantwoord. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op de theoretische achtergronden van de grondwaarde. Daarbij wordt het verschil tussen de grondwaarde en de grondprijzen beschreven en worden de verschillende grondwaarderingsmethoden uiteengezet. Op basis hiervan zal worden aangegeven welke methode het best past bij de waardering van de grond van duurzame kantoorontwikkelingen. Het derde hoofdstuk gaat in op de duurzaamheidsontwikkelingen uit de praktijk. Hier staan de toetsinstrumenten centraal.

Hoofdstuk 4 gaat in op de parameters huur, beleggingswaarde, bruto aanvang rendement en hun invloed op de grondwaarde. Hier wordt een overzicht gegeven van bestaande Nederlandse studies en internationale studies. De kennis uit hoofdstuk 5 vormt de basis van de praktijkstudie naar de grondtransacties van duurzame kantoorontwikkelingen op Beukenhorst Zuid. Er is een analyse uitgevoerd of de theorie overeenkomt met de praktijk. Op basis van diverse interviews met gebruikers, ontwikkelaars, taxateurs en andere deskundigen komen de bevindingen naar voren zoals die hebben plaats gevonden op Beukenhorst Zuid.

Hoofdstuk 6 vindt de conclusie en aanbevelingen plaats.

You missed

%d bloggers liken dit: