Appelcom doet jarenlang onderzoek naar de NVM , de MvA en Notarissen die hen faciliteren. Dit is een deel van het artikel dat we toen wilde gaan publiceren.
Het onderzoek richt zich met name op het prijsopdrijvende effect van de het systeem van Makelen in Amsterdam. Zowel de kopende als de verkopende partij is gebaat bij een zo hoog mogelijke prijs, des te meer courtage voor zowel de kopende als de verkopende makelaars ontvangen.
Dankzij Corona is de huizengekte in Amsterdam enigszins bekoeld. Daarvoor was het een gekkenhuis. Als koper in de hoofdstad werd je zelfs verplicht om een mva makelaar mee te nemen. De reden hiervoor ligt voor de hand. Anders is het prijsopdrijvende effect niet meer mogelijk.
Appelcom wil alle (anonieme) bronnen bedanken die veel hebben betekend in dit onderzoek!
Hieronder artikel
Makelaars in Adam
Het lijkt erop dat de nvm en meer in het bijzonder de Amsterdamse makelaars vereniging de prijzen van de huizen in Amsterdam doelbewust opdrijft. Ook zeggen ze dat kopers staan te dringen. Bij de makelaars die ik gesproken heb echter niet meer verkocht. Zij geven openlijk toe dat het een leugen is om de zieke markt beter te maken.
Is niet nieuw deze malafide toestanden zie het onderzoek hieronder, met name het interview met Notaris van Heeswijk. Dit onderzoek is wel al gestart tijdens mijn werk bij Cash (financieel tijdschrift dat helaas failliet is gegaan en daardoor geen tijd meer voor dit tijdrovende onderzoek). De vorige keren dat ik me hierin verdiept heb heeft de voorzitter van de MvA dreigende taal uitgeslagen waardoor grootste voorzichtigheid betracht moet worden. Ik heb dit onderzoek doorgestuurd naar de NMA heet tegenwoordig Autoriteit Consument en Markt (ACM). Daar heb ik nooit wat van gehoord.
Omdat er nu weer zo nadrukkelijk wordt gelogen is het misschien tijd om dit onderzoek nieuw leven in te blazen.
Notaris van H
“ MvA makelaars houden in Amsterdam de prijzen hoog. Voor een Amsterdamse makelaar mogen de prijzen niet bedorven worden, zowel de aankopende als de verkopende partij is gebaat bij een hoge prijs door de courtageregeling.
De veiling is een speeltje van de Heeren Makelaars”.
Frans van Maarschalkenwaard, Erik Ligt en Peter ter Borgh domineren de veiling. “Laatst bij de Italiaan Bellavista zag ik ze voorafgaand aan de veiling samen lunchen. Even onder het genot van een pizza uitgebreid over gunnen praten.
Aanwezigen: Jan Wijchen van der Linden van Hoen, Wim de Graaf, Frans van Maarschalkerwaard, Fred Beekman, Paul Evers (Hoen). Het zijn geen makelaars, het zijn handelaars. Rapange , meneer v der vloot
Ze gunnen de plok aan elkaar.
http://www.woonamsterdam.info/rapport-2014/introductie/
Met name het gebied binnen de ring van Amsterdam vertoont verschijnselen van een ‘verhitte’ woningmarkt, volgens de media soms zelfs ‘oververhit’ genoemd.
Dat de prijs wordt opgedreven naar niveua s als voor de crisis komt doordat het makelaarssysteeem in amsterdam gebaat is bij hoge verkooprpijzen. Hoe hoger prijs, hoe hoger courtage . Verkopende makerlaar en kopende makelaar ontmoeten elkaar in Willemspark of tijdens de veigling of bellen.
In het vierde kwartaal van 2014 was het herstel van de woningmarkt nog beter dan verwacht. In totaal zijn er door NVM-Makelaars 34.622 woningen verkocht. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode vorig jaar en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen op het dieptepunt van de crisis. Totaal werden er naar schatting 46.500 huizen verkocht. De woningen stonden, met 124 dagen, ruim een maand korter te koop dan in het laatste kwartaal van 2013. Over heel 2014 werden ongeveer 156.500 woningen verkocht. Er werden vooral meer appartementen verkocht, namelijk 38% meer in vergelijking met een jaar eerder.
TWAN NABERS (makelaar en onderzoeker)
“Je bewijsvoering krijg je rond op het moment dat je de jaarverslagen van de MvA hebt bekeken, daarnaast moet je eens aandachtig de rol van notarissen en makelaars bestuderen”.
Er ligt een nieuw transparant veilingsysteem klaar op de plank. Deelnemers hieraan zijn KNI, NVM, ministeries van EZ en Justitie, Verening van Ned gem, Vereninging Eigen huis Abn, Rabo, Ing. E.a. ? Rabobank is enige die weigert omdat die 25% van de hypotheekmarkt (veilingen?)bezit. MvA stribbelt ook tegen.
Het veilingsysteem kan veel beter. Nu wordt het grootste gedeelte doorverkocht binnen 3 a 4 weken met 30 tot 40 procent winst.
Verplichte afname van makelaar van notaris is uniek voor Nederland en bijzonder vreemd.
Het veilingsysteem kan veel beter. Nu wordt het grootste gedeelte doorverkocht binnen 3 a 4 weken met 30 tot 40 procent winst.
Verplichte afname van makelaar van notaris is uniek voor Nederland en bijzonder vreemd.
Huizenveiling
Het gebouw Felix Meretis , vertaald “gelukkig door verdiensten”, vormt het imposante decor van de Eerste Amsterdamse Onroerend Goed Veiling.
“t is allemaal geregeld, wat sta ik hier te doen?” De vrije biedingen zijn allemaal geregeld.
Deze woorden zijn uitgesproken door Peter P., vastgoedhandelaar, over de eerste amsterdamse huizenveiling, liegen er niet om.“Je komt er als particulier niet tussen”, verduidelijkt hij zijn stelling. Samen met notaris van Heeswijk, een vertrouwde klokkeluider, is hij bereid, anoniem, uit de school te klappen over de misstanden bij de Makelaarsvereniging MvA.
Frans van Maarschalkenwaard, Erik Ligt en Peter ter Borgh domineren de veiling.
“Laatst bij de Italiaan Bellavista zag ik ze voorafgaand aan de veiling samen lunchen. Even onder het genot van een pizza uitgebreid over gunnen praten.
Aanwezigen: Jan Wijchen van der Linden van Hoen, Wim de Graaf, Frans van Maarschalkerwaard, Fred Beekman, Paul Evers (Hoen). Het zijn geen makelaars, het zijn handelaars. Rapange , meneer v der vloot
Ze gunnen de plok aan elkaar.
Als je lid bent van de veiling mag je zomaar bieden, als particulier heb je bankgarantie nodig, discriminatie. Dan is er de kwestie van gunnen, tot een uur naar de veiling heeft de verkopende partij de tijd of hij het eens is met de prijs.
Opvallend, alle huizen worden altijd verkocht.
Ondanks de relatief geringe omzet van de veiling, zo’n 90 miljoen?, per jaar kunnen de misstanden op deze veiling wellicht vertaald worden naar een groot deel van MvA omzet.
Peter P bevestigd nog ontkend dit.
Een afwijkende toon komt niet zo verassend van een NVA Makelaar, “alle makelaars zijn hier altijd aanwezig, je moet hier zijn om te voelen wat de markt doet”. Het is een open en eerlijk systeem, hier gebeurt echt niets. Misschien dat er wel een aantal partijen dominant aanwezig zijn maar als ik zin heb dan mijn ik gewoon.
Het amsterdamse systeem is een voorbeeld voor alle andere veilingen. Het is mij ook wel eens overkomen tijdens de onroerend goed veiling in Abcoude dat er een loucherik dicht bij mij kwam staan en in mijn oor fluisterde of ik de plok met hem wilde delen, no way, pand ging uiteindelijk naar mij toe.
In tegenstelling tot wat wetenschappelijk onderzoek van Ferweda aantoont dat men op de veiling 70% van de marktwaarde betaald beweert de makelaar, dat onroerend goed naar de veiling wordt gebracht vanwege de hoge opbrengsten. Wel vreemd dat deze zelfde makelaar vervolgens meegaat in het biedingproces, waarom kopen als je het op de markt voor minder kan krijgen? “Deze panden komen normaliter niet op de markt, het zijn unieke beleggingspanden”, is hierop zijn bevlogen antwoord. Is dat waar?
Waarom zijn er maar 2 spelers op maandag 7 mei?
Wat zou er gebeuren wanneer van Maarschalkerwaard en ter Borgh samen op vakantie zouden zijn?”tsja, dan zou het hier heel heeel goedkoop worden”. Veels te naar de zin van de MvA?
Een bedrijfstak die bij het onderzoek van Ferweda redelijk buiten beschouwing werd gelaten namelijk de makelaars zelf stelde ik in een email de volgende vragen:
– Koopt u zelf wel eens via de veiling? Zo ja, waarom, zo nee, waarom niet?
– Zijn de prijzen die op de veiling gemaakt worden in uw ogen onder of boven de marktwaarde?
– Hebt u het idee dat er enkele partijen zijn die de veiling domineren? Zo ja, welke zijn dat?
– Hebt u wel eens misstanden geconstateerd op de veiling? Zo ja welke?
Van de 200 verstuurde mails zijn alle 6 reacties in dit document opgenomen, waarbij 2 van bevriende makelaars of eigenlijk handelaars.
TWAN NABERS (makelaar en onderzoeker)
“Je bewijsvoering krijg je rond op het moment dat je de jaarverslagen van de MvA hebt bekeken, daarnaast moet je eens aandachtig de rol van notarissen en makelaars bestuderen”.
Er ligt een nieuw transparant veilingsysteem klaar op de plank. Deelnemers hieraan zijn KNI, NVM, ministeries van EZ en Justitie, Verening van Ned gem, Vereninging Eigen huis Abn, Rabo, Ing. E.a. ? Rabobank is enige die weigert omdat die 25% van de hypotheekmarkt (veilingen?)bezit. MvA stribbelt ook tegen.
Het veilingsysteem kan veel beter. Nu wordt het grootste gedeelte doorverkocht binnen 3 a 4 weken met 30 tot 40 procent winst.
De verplichte afname van makelaar van notaris is uniek voor Nederland en bijzonder vreemd.
Bedrijfs onroerend goed.
Ze beginnen met een projectontwikkelaar, die bouwt het pand, stel 25 miljoen, die wordt verkocht aan vastgoedbedrijf, die betaalt. Projectontwikkelaar 15 miljoen verdiend plus wat retoer commissies(legaal) van de bouwers.
Vastgoedbedrijf stopt er wat huurders in en verkoopt het pand voor 50. Dit is doorgaans een klein bedrijfje waar een stroman in zit met externe financierders.
Het pand komt niet vol, expres, en wordt met verlies verkocht, al dan niet met faillissement, voor 40.
Er zit weinig geld van onroerend goed jongens in en veel van de belegger.
Daarna begint het spel opnieuw. Volgend bedrijf met beleggers koopt het voor 35 miljoen, zet het voor 50 in de boeken. Fantastisch beleggingsfonds in ogen van de klant.
Dit is een van tevoren geregisseerd plan van hoe ze dat gaan doen.
Project ontwikkelaars, bouwers, vastgoedbedrijven, propageren met leus, kantoorpand moet zo nieuw, fris en ergonomisch verantwoord zijn. De kwaliteit van kantoorruimte. Allerlei organisaties roepen Als er niet nieuw gebouwd wordt kan het spelletje niet gedaan worden.
Interview Notaris van H
“De veiling is een speeltje van de Heeren Makelaars”. MvA makelaars houden in Amsterdam de prijzen hoog. Voor een Amsterdamse makelaar mogen de prijzen niet bedorven worden, zowel de aankopende als de verkopende partij is gebaat bij een hoge prijs door de courtageregeling.
Amsterdamse Veiling
De kosten zijn heel erg hoog ten op zichten van andere veilingen. Bij andere veilingen begint het ermee dat je niet verplicht een makelaar (kosten gemid 2%) hoeft mee te nemen. In amsterdam moet dit
Omdat
- een particulier voor ieder pand waarin hij geinteresseerd is een bankgarantie moet kunnen overhandigen, je kan meesteal de panden van tevoren niet bezichtigen, je weet niet hoeveel huurders er van tevoren in zitten omdat gegevens burgelijke stand niet aan kadaster gekoppeld zijn. Soms weet je helemaal niet wat je koopt, een wietplantage of een pand vol asbest. De banken zijn huiverig en zo ook overige financierders. Moeilijk financiering rond te krijgen. Neem je makelaar mee, die koopt op krediet. Als particulier ben je anders afhankelijk van financierder.
- Als particulier weet je niet hoe het pand wordt opgeleverd, misschien wel totaal vernield door boze huurders.
Het is daar echt een feestje op de veiling. De makelaarsverenign amsterdam haalt enorm veel geld op. Je ziet maar 10%, zelf krijgen ze 0,6 maar van de banken krijgen ze nog 5% plus Btw. Eigen leden krijgen 0,6% korting.
Stel totale veiling omzet is 90 miljoen, dan blijft er 4,5 miljoen over voor veiling. Makelaars krijgen 7 miljoen.
Voordeel veiling is dat er marktwerking is
- voor panden op veiling is 6x zoveel vraag dan aanbod
- op veiling meer opbrengst als de markt transparant is
- daarbij lokpenning
- de afslag is gevecht met jezelf
Veilingpsychose
Bij de veiling speel je in op allerlei lage lusten
- hebzucht, koopmansdrang
- afgunst
- ik gun ’t hem niet
- Of hij komt toch straks naar mij om ’t alsnog te kopen
- Als hij tot dat bied kan ik gerust nog 20000 meer bieden
De directie makelaar (verkopende) krijgt sowieso 2%. De mva rekent 0,6 plus BTW. Dat tikt aan.
De verkoop op de veiling gaat ver boven de vrije verkoop door de enorm grote vraag.
Overheid bevordert dat uitsluitend corporaties in staat zijn woningen te bouwen. Er is slechts 17% eigen woningbezit in amsterdam.
Het grootste gedeeldte van de markt is in handen van DDR achtige logge lichamen die woningcorporaties heten.
In amsterdam: als er een woning op de markt komt doolt het de eerste paar dagen rond binnen MvA voordat op Funda komt.
De contacten lopen uitsluitend via MvA leden onder elkaar. Als particulier zonder MvA makelaar heb je het nakijken.
Makelaars in Amsterdam hebben alle petten op: ‘De directiemakelaar heeft taxatierapport opgesteld voor de bank. Dit rapport geeft hij van te voren door aan mvavriendjes. Die weten op deze manier wat ze moeten bieden.
Er is geen scheiding van functies, geen trias politica,
A makelaar adviseert bank over waarde
B makelaar hoort tot welke bedragen er belangstelling is
Alle wetenschap ligt bij de makelaar.
De afslager, showmaster, weet ook van tevoren tot welke hoogte er interesse is. Niemand meer dan 450.000, niemand meer, niemand meer dan 450.000, niemand?, dat weet hij van tevoren, En als er onverwacht toch een particulier opdraaft die bankgarantie tot een bepaald bedrag heeft afgegeven dan weet afslager ook meteen tot hoe hoog die kan gaan.
Het plokgeld wordt cash uitbetaald door afslager. “als je tot dat bedrag vlug aan mij toewijst, krijg je van mij cash 500.
Als een pand eenmaal op de veiling is moet je een sloot geld in leveren als je het wil terug trekken. Als veiling niet door gaat krijg je alleen trekgeld terug. Je hebt dan nog binnen een half jaar de tijd om het alsnog op de veiling te brengen, doe je dit niet dan kan het bedrag oplopen tot 70000 zoals hij wel eens heeft meegemaakt, weliswaar bij een pand van 2 miljoen maar toch narrig.
Overigens geldt dit niet alleen voor de huizenveiling, dit geld voor de hele amsterdamse mva huizenmarkt. Bieden en tegenbieden zoals de consument is, is van tevoren bepaald, tot hoever kan jouw klant gaan, mijne wil tenminste dit hebben, zullen we het op dit afmaken?
Het amsterdamse a makelaarsysteem, eerst uitonderhandelen met een klant, werkt monopolie in de hand, is nl niet transparant.
Interessant is dat er nu ruzie is tussen de NVM rekkigen (70), de handelaars die nvm zijn maar via stroman kopen en de keurigen (50) , die de NVM bijbel naleven. Deze ruzie is nu openlijk.
Onbegrijpelijk dat NVM nog niet ingegrepen heeft. Landelijk is het zo dat er slecht in 15 tot 20% van de transacties geschied tussen nummers, in Amsterdam ligt dit percentage op 85 %.
De NVM doorziet het spel van de amsterdamse makelaars niet, het is te groot en de amsterdammers vormen een gesloten bolwerk. Dit is historisch gedertimineerd, de mva bestaat al 3 eeuwen lang.
Wisselwerking Notaris –Makelaar Amsterdam
In Amsterdam is het, itt rest van het land, de notaris die altijd de koopakte opmaakt. De notaris krijgt de opdracht om te veilen of om een boedel te executeren van de makelaar. De notaris zegt ik werk altijd met die en die makelaar en vice versa.
De notarissen zijn afhankelijk van de makelaars. Het officiele standpunt van de KNB luidt dan ook dat de amsterdamse veiling de beste veiling is die er bestaat. Dit omdat makelaars nooit koopakte opmaken dus eventuele misstanden bij de notaris nog boven tafel kunnen komen.
De NMA over misstanden MvA
“wij hebben inderdaad geconstateerd dat er misstanden zijn op de amsterdamse huizenmarkt, vervolgens hebben wij overleg gehad met NVM, die komt met een compliance regeling voor al haar leden. Natuurlijk houden we wel een oogje in het zeil maar voorlopig wachten we eerst even af waarmee de NVM komt.
Als ik haar confronteer met mijn bevindingen zegt ze doodleuk “ik adviseer je ten zeerste onze kliklijn te bellen, dan kunnen we wat mee”.
Maar jullie zijn er toch al mee bezig, hoe vaak moet je klikken om gehoord te worden. “Ja, we zijn er wel mee bezig, maar dat geldt alleen voor de hele NVM, niet specifiek voor de MvA.
We vertrouwen erop dat de NVM haar leden in het gareel kan brengen of houden
Dit is het einde van het artikel wat we destijds wilde publiceren o.a.